La LPH en su art.10
a)determina que las tareas de conservación que corresponden a la
Junta de propietarios “los trabajos y las obras que resulten necesarias para el
adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y
de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las
necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y
accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera
otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal
de conservación”, y el art.14 de la LPH dispone que le corresponde a la Junta
de propietarios: c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras
de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada
de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo
dispuesto en el artículo 20.c). Estas obras, pueden ser realizadas por personal
asalariado de la comunidad o por terceros, constructoras, autónomos. Le
corresponde al presidente y al administrador de la Comunidad conocer las
obligaciones que deben de cumplir para adaptar a la comunidad a la normativa
vigente y las responsabilidades por su incumplimiento. La comunidad se asimila
a la promotora de la obra a realizar. Hay que distinguir igualmente la obra
mayor de la obra menor ya que en la práctica lleva aparejada consecuencias
jurídicas. La obra menor, se caracteriza, por ser sencilla desde el punto de
vista técnico, son en la mayoría de los casos de escasa entidad, no afectan a
elementos fundamentales de construcción, como son los estructurales y su tiempo
de realización es mucho menor. La obra mayor, ya requiere de un proyecto
técnico y la supervisión de un técnico cualificado. El R.D.1627/1997 establece
la clasificación, de las obras que no requieren proyecto:
a) Obras en las que el proyecto no es exigible para su tramitación
administrativa (revoco y pintura de fachadas, montaje de instalaciones,
cableado de fachadas, reparación de humedades, etc.)
b) Obras de corta duración (acometidas a edificios, pequeñas Reparaciones
de aceras, sustitución de tejas en cubierta, etc.)
c)
Obras de emergencia (demoliciones por peligro inminente, apeos y Apuntalamientos,
refuerzos, obras consecuencia de roturas de conducciones, etc.)
Sin embargo la entidad, magnitud y volumen de las obras no son
criterios para obviar las disposiciones mínimas de seguridad y salud.
El propio real decreto antes citado establece que “El presente Real
Decreto establece, en el marco de la Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención
de Riesgos Laborales, las disposiciones mínimas de seguridad y de salud
aplicables a las obras de construcción”.
Entrando en el tema de la responsabilidades empresariales por
incumplimientos de las obligaciones preventivas, debemos partir de un principio
básico, según el cual, desde la entrada en vigor de la LPRL, los empresarios
asumen la obligación de garantizar la seguridad y la salud de sus trabajadores
(artículo 14); siendo responsables de sus acciones u omisiones cuando implique
un incumplimiento de lo que previene la LPRL. el artículo 42 de la LPRL
establece que “el incumplimiento por los empresarios de sus obligaciones en
materia de prevención de riesgos laborales dará lugar a responsabilidades
administrativas, así como, en su caso, a responsabilidades penales y a las
civiles por los daños y perjuicios que puedan derivarse de dicho
incumplimiento”, además, añade que “Las responsabilidades administrativas que
se deriven del procedimiento sancionador serán compatibles con las
indemnizaciones por los daños y perjuicios causados y de recargo de
prestaciones económicas del Sistema de la Seguridad Social”; La LISOS determina
que los sujetos responsables de las distintas infracciones administrativas,
además de referirse a la figura del empresario con carácter general, cita
específicamente en el art. 2. 8. a “Los empresarios titulares de centro de
trabajo, los promotores y propietarios de obra y los trabajadores por cuenta
propia que incumplan las obligaciones que se deriven de la normativa de
prevención de riesgos laborales.” En el ámbito penal, es una responsabilidad
exigible a todo aquel que, concurriendo los elementos del correspondiente tipo
penal, incumpla sus obligaciones en materia de seguridad y salud en el trabajo.
En el ámbito civil, por la via del art.1902 del CC.
En cualquier caso, la
jurisprudencia, fundamentalmente la emanada de la Sala IV, ha venido a
establecer una serie de criterios de carácter general en materia de
responsabilidad, esencialmente, en aquellos supuestos, los más graves, en los
que el incumplimiento de la normativa de prevención ha dado lugar a un
accidente de trabajo.
Qué posición adopta la
comunidad, en caso de que contrate trabajadores, la de empresario, no pueden
desvincularse de las obligaciones en materia de prevención de riesgos
laborales, por lo tanto, deben garantizar que los lugares de trabajo sean
seguros y no entrañen riesgos para la salud y seguridad de sus trabajadores.
En el caso de que la comunidad contrate con terceros, es decir haga de
promotor de la obra, hemos de destacar un conjunto de obligaciones , siendo la
mayor parte, las medidas preventivas en las que se exige una conducta activa de
protección contra los riesgos que pueda suponer para la seguridad y salud y en
menor medida, el mantenimiento de una actitud in vigilando orientada hacia
otros sujetos, los llamados terceros, como las relaciones que se producen entre
los contratistas y los subcontratistas, en este punto es dónde surgen la
responsabilidad solidaria que establece la normativa, hay otra responsabilidad
y es la de in iligendo, la de elegir a la persona
idónea, la que obstante la responsabilidad adecuada para desempeñar el trabajo
contratado. Los criterios jurisprudenciales van en el sentido de un lado lo
señalado en el E.T. art.4.2.d y 19.1 “el
derecho del trabajador a su integridad física y la adopción del empresario de
las medidas de protección eficaces en materia de prevención”., De otro, la
responsabilidad contractual del art.1101 del CC , y esta resulta extensible, y
no puede enervarse el empresario de su responsabilidad al menos que pruebe que
ha agotado toda diligencia exigible inclusive más allá de las exigencias
reglamentarias y debe este evaluar los riesgos, los reglamentarios y más alla
de los mismos –art.6.3 LPRL-,salvo los casos de fuerza mayor o caso fortuito, la
carga probatoria le corresponde en todo caso al empresario –art.96.2 de la LRJS
“En los procesos sobre responsabilidades derivadas de accidentes de trabajo y
enfermedades profesionales corresponderá a los deudores de seguridad y a los
concurrentes en la producción del resultado lesivo probar la adopción de las
medidas necesarias para prevenir o evitar el riesgo, así como cualquier factor
excluyente o minorador de su responsabilidad Pero y la responsabilidad de la
Comunidad de Propietarios, como empresario, teniendo trabajadores a su
servicio, lo que hemos comentado anteriormente, como empresa usuaria, los
contratos de la comunidad con empresas de trabajo temporal, la comunidad es la
que tiene las obligaciones previstas en la LPRL
y Real Decreto 216/1999 y art.28 de la ley 31/1995-, las obligaciones
establecidas son:
a) Informar a la empresa sobre las características del puesto de trabajo
y de las tareas a desarrollar, sobre sus riesgos, capacidades y cualificaciones
profesionales requeridas. Esta información deberá incluir los resultados de la evaluación
de riesgos del puesto de trabajo que se pretende cubrir.
b) Realizar la evaluación de riesgos del puesto de trabajo a cubrir
estando prohibido celebrar un contrato de puesta a disposición, para cubrir un
puesto de trabajo del que no se haya efectuado la preceptiva evaluación de
riesgos laborales.
c) Verificar que el trabajador reúne las cualificaciones y capacidades
Requeridas para el desempeño de las tareas y ha sido declarado apto
para realizar el trabajo, a través de un certificado médico.
d) Informar al trabajador, antes de que comience a trabajar, de los
riesgos para su seguridad y salud, de las medidas de prevención aplicables, y
las medidas ante situaciones de emergencia. Y La comunidad de propietarios ,
como centro de trabajo, cuando una Comunidad de Propietarios, realiza obras en
su edificio, conforme a lo establecido en el artículo 2 del R.D. 171/2004,
asume la condición de “empresario titular del centro de trabajo”, puesto que es
quien tiene la capacidad de poner a disposición y gestionar, a través de la
aprobación del Presidente (art. 13 LPH) y la gestión de los Administradores de
Fincas (art. 20 LPH), el “centro de trabajo”, entendido este término como
“cualquier área, edificada o no, en la que los trabajadores deban permanecer o
a la que deban acceder por razón de su trabajo”.
En efecto, el titular del centro de trabajo es definido en el Real Decreto
171/2004, como la persona que tiene la capacidad de poner a disposición y gestionar
el centro de trabajo, de lo que se deduce, que se incluyen las empresas cuya
actividad se limita a poner a disposición de otras el lugar donde desarrollar su
actividad productiva con sus propios trabajadores. Y la comunidad como promotor:
La Ley 38/1999 de Ordenación de Edificación define la figura del promotor de obras
como: “Cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual
o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o
ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación,
entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.”
Por otro lado, el RD 1627/1997 de Disposiciones Mínimas de Seguridad y
Salud en las Obras de Construcción, define al promotor como: “Cualquier persona
física o jurídica por cuenta de la cual se realice una obra.” RD 1627/1997,
encontramos que nos enumera varios ejemplos de la figura del promotor, entre las
cuales cita:“ Las Comunidades de propietarios que promueven obras para la reparación, rehabilitación,
mantenimiento o mejora de sus inmuebles. En este caso el promotor es la propia
comunidad de propietarios representada por su presidente.” Por tanto, cuando una Comunidad de Propietarios
acomete cualquier tipo de obra de reparación, mantenimiento o mejora de sus
inmuebles, adquiere la consideración legal de promotor de las citadas obras y
por tanto, asume todas las obligaciones que son inherentes a esta figura y
también todas las responsabilidades que de su posible incumplimiento pueden
derivarse. En las obras de construcción sin proyecto, la Comunidad de
Propietarios deberá realizar evaluación específica de la obra la cual será
presentada a la Autoridad Laboral cuando se entregue el formulario
cumplimentado de la Apertura de Centro de Trabajo y en su función de Promotor
deberá comprobar que se respeta la Ley de Subcontratación en la Construcción.
Además, cuando la obra se realice por más de una empresa o trabajador autónomo,
se deberá nombrar un coordinador de seguridad durante la ejecución de la obra-STJ U.E 7.10.2010-, cuando coexistieren varios empresarios en una
misma obra o varias subcontratas. Pero cuales son las obligaciones de la
comunidad como promotora: 1) Informar a la correspondiente Autoridad en materia
laboral de la iniciación de la realización de la obra.
2)
Elaborar un plan de Seguridad y Salud.
3) Informar y proporcionar las instrucciones adecuadas a los
trabajadores Autónomos sobre todas las medidas que hayan de
adoptarse en lo que se refiere a su seguridad y salud en la obra. Y el
administrador de fincas , La jurisprudencia señala la responsabilidad a este
como la de un profesional cualificado y no es de una obligación de resultados
sino de buen hacer , de buena gestión y de su deber de adoptar las cautelas
adecuadas en el ejercicio de sus funciones apercibiendo al Presidente o la Junta de propietarios de la adopción de
medios, con el fin de evitar cualquier daño que se produzca a la comunidad, y
en todo caso por una relación contractual en la que es aplicable lo previsto en
el art.1101 del CC en cuanto a los daños y perjuicios causados por terceros y
como mandatario responsable al amparo del art.1726 del CC, no solamente por dolo
sino por culpa. Para que el Administrador incurra en responsabilidad civil es
necesario que se produzca, como hemos visto, un incumplimiento o infracción del
contrato de mandato recibido de manos de la comunidad de propietarios. Dicho incumplimiento
puede consistir en un acto u omisión, doloso o culposo, del que se desprenda la
vulneración de las obligaciones a las que se refiere el artículo 20 de la Ley
de Propiedad Horizontal, el Código civil o el propio contrato suscrito entre
las partes. La responsabilidad del presidente de la comunidad es una
responsabilidad contractual, en el mismo sentido que la exigencia al
administrador de fincas conforme a lo previsto en los arts.1101 y 1726 del CC. En cuanto a la responsabilidad
administrativa, es la prevista en el art.2.2 de la LISOS, no es aplicable a
la administración de la finca , sino via repetición, en el mismo sentido ,los
recargos por prestaciones del art.164 del R.D.L.8/2015, que determina que “Todas
las prestaciones económicas que tengan su causa en accidente de trabajo o
enfermedad profesional se aumentarán, según la gravedad de la falta, de un 30%
a un 50%, cuando la lesión se produzca por equipos de trabajo o en
instalaciones, centros o lugares de trabajo que carezcan de los medios de
protección reglamentarios, los tengan inutilizados o en malas condiciones o
cuando no se hayan observado las medidas generales o particulares de seguridad
y salud en el trabajo, o las elementales de salubridad o las de adecuación
personal a cada trabajo habida cuenta de sus características y de la edad, sexo
y demás condiciones del trabajador, es de destacar que este recargo no es
asegurable –STSJ Aragón 27-05-2009-, Señala la Sentencia que “La Comunidad de
Propietarios, conforme a la regulación específica de la ley de 21-7-1960, de
Propiedad Horizontal, tiene por objeto genérico regular los detalles de la
convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes -art.
6-, o conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la
comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor
servicio común -art. 14-, y de ello se derivan las obligaciones
específicas relativas al mantenimiento de los elementos comunes que se
describen en el art. 10 de la citada Ley, que pueden exigir, habitual o periódicamente,
trabajos de construcción, pintura, reparaciones, limpiezas e incluso
vigilancia, a realizar por terceros trabajadores o empresas que se dediquen a
ese objeto o actividad propia. En el caso enjuiciado no se puede considerar
empresario infractor a la Comunidad codemandada, porque la actividad de su
contratista es distinta de la Propia, y porque en los Hechos Probados no consta
intervención alguna de dicha Comunidad en la ejecución del trabajo que dio
lugar al accidente. Éste ocurrió cuando la trabajadora desarrollaba su labor
bajo las órdenes exclusivas de su empresa, único empresario infractor de las
medidas de prevención de riesgos que cita la sentencia de instancia. En cuanto
a la responsabilidad penal –arts.316 a 318 del C.P.” La tipificación de tipo penal surge
cuando aquellos que, estando legalmente obligados, y con infracción de las
normas de prevención de riesgos laborales, no faciliten los medios necesarios
para que los trabajadores desempeñen su actividad con las medidas de seguridad
e higiene adecuadas, de forma que pongan en peligro grave su vida, salud o
integridad física. Son denominados delitos
de riesgo.Para que surja la responsabilidad penal, no hace falta
que se produzca un resultado dañoso para el trabajador, tan solo es necesario
haber puesto al mismo en una situación de peligro grave para su vida, salud o
integridad física, como consecuencia de una infracción de una norma de
prevención de riesgos laborales.
Recomendaciones.- A la hora de contratar
la obra con una empresa, debemos asegurarnos de que cumple la normativa a tales
efectos y de que acredite solvencia técnica, económica y cuantitativa.
En particular, entre otros aspectos, deberemos obtener la siguiente
información:
Que
dispone de recursos humanos y que cuenta con la formación necesaria en
prevención de riesgos laborales, así como de una organización preventiva
adecuada.
– Que está al corriente en
obligaciones de Seguridad Social y Agencia Tributaria.
–
Que esté inscrita en el Registro de Empresas Acreditadas. Esta inscripción
supone la forma de acreditar el cumplimiento de los requisitos de calidad y
solvencia (artículo 4.3 Ley 32/2006).
1.-Conservar fotocopia de toda la documentación
aportada por la empresa contratista que acredite su competencia. Al menos hasta la finalización de la garantía de la obra.
2.- Solicitud de licencias y permisos necesarios para
la realización de las obras, que solo
deben comenzar una vez se tengan todos las licencias y permisos concedidos.
3.-Formalizar un contrato de obra entre la comunidad
de propietarios y la empresa contratista, en el
que se estipulen claramente los derechos y obligaciones de cada una de las
partes, así como las causas de resolución en caso de incumplimiento del
contrato. Al menos, en el contrato se deberá de hacer constar
expresamente: comienzo y plazo de la obra, presupuesto, forma de pago y
cuantas estipulaciones sobre prevención de riesgos laborales se consideren
oportunas, o remitirse al proyecto técnico elaborado por técnico competente.
4.-No pagar nunca la totalidad del importe de la
obra al contratista antes de que éste la ejecute correctamente en su
totalidad. En este sentido, es aconsejable fraccionar el
pago de la obra en función de los plazos de ejecución y retener un
porcentaje del importe total hasta después de la finalización de la obra,
en concepto de garantía.
5.-Es recomendable hacer un seguimiento de la obra, a través de un técnico o Dirección Facultativa, que supervisará la
ejecución de los trabajos y el cumplimiento de las obligaciones de las
partes
Y ponerse siempre en manos de un abogado para
el asesoramiento jurídico y un técnico cualificado competente para la elaboración de un
proyecto, seguimiento y verificación de la obra a realizar, incluso cuando no sea preceptiva su asistencia.
Nuestro despacho está especializado en
Derecho a la Propiedad Horizontal, Derecho de Daños y Derecho de Empresa.
JMGS
Abogado-Economista
