1.-Como representante legal de la comunidad o a título
personal.
2.- Contractual -la mayoría de las sentencias firmes vienen motivadas por extralimitarse
en la ejecución de acuerdos- o extracontractual -cuando el daño o
perjuicio no tiene su origen en una relación contractual sino en el
incumplimiento de la ley-.
3.-Frente a copropietarios o frente
a terceros.
4.-Civil y/o penal.
5.-Por las decisiones adoptadas u
omisiones en el desempeño de su cargo o por accidentes ocurridos en la finca.
Las
situaciones de riesgo más frecuentes que pueden originar responsabilidades en
el Presidente son la realización de obras, los ascensores, la contratación
con proveedores en general, la firma del Acta de la Junta, y
la certificación de deudas.
Al
ser uno de los órganos de gobierno, que ostenta la representación legal de la Comunidad,
según el artículo 13.3 de la
LPH, debe cumplir con los mandatos, actuar con diligencia y ejecutar
los acuerdos adoptados por la Junta
de Propietarios.
La
responsabilidad del
Presidente de la comunidad puede exigirse por una actuación
culpable o negligente en el ejercicio de sus funciones, que cause perjuicios a
la propia comunidad o a los propietarios de la misma. Los daños y perjuicios
serán acreditados por quien resulte perjudicado. En el supuesto de que el
reclamante sea un copropietario, primero tendrá que solicitar una convocatoria
de Junta Extraordinaria
y tratar el asunto en la misma; si se toma el acuerdo de ejercer acciones, será
la Comunidad quien exija responsabilidad al Presidente; si no existe tal
acuerdo, cualquier propietario podrá iniciar la reclamación a título personal.
Funciones
relevantes como convocar las Juntas, ejercitar las acciones
judiciales que se acuerden, exigir el pago a los propietarios deudores,
visar los gastos y presupuestos y hacer cumplir los acuerdos de la
Junta, llevan implícita responsabilidad exigible, esencialmente como
representación legal.
EJECUCION
DE LOS ACUERDOS DE LA JUNTA.- Los acuerdos adoptados por la Junta deberán ser
ejecutados por el Presidente, como mandatario de la comunidad. Si al llevarlos
a cabo se da lugar a un perjuicio a un tercero o a otro copropietario, la
responsabilidad se restringe al ámbito interno de la comunidad de propietarios
y será ésta la que tenga que responder, y posteriormente repetir contra el
órgano de gobierno (Presidente) en el caso en que se acredite que se
extralimitó en sus funciones y tratar el asunto en la misma; si se toma el acuerdo de ejercer acciones, será
la Comunidad quien exija responsabilidad al Presidente; si no existe tal
acuerdo, cualquier propietario podrá iniciar la reclamación a título personal.
Funciones
relevantes como convocar las Juntas, ejercitar las acciones
judiciales que se acuerden, exigir el pago a los propietarios deudores,
visar los gastos y presupuestos y hacer cumplir los acuerdos de la
Junta, llevan implícita responsabilidad exigible, esencialmente como
representación legal.
Responsabilidad del Presidente de la comunidad a
título personal
En Cantabria
se ha dictado una sentencia contra el nombramiento como Administrador de una
comunidad de propietarios. Si la decisión sobre su nombramiento la tomó el Presidente, podría haber
incurrido también en responsabilidad penal.
En general,
si el Presidente no actúa con diligencia y su dejadez da lugar a un perjuicio a
la Comunidad, estaríamos ante un claro hecho de responsabilidad exigible.
Un ejemplo
de actuación sujeta a esta responsabilidad puede ser la contratación de un seguro para la Comunidad sin respetar el
acuerdo de la Comunidad o por ausencia del mismo. También lo sería la
resolución unilateral del contrato de mantenimiento de ascensores, sin acuerdo
previo de la comunidad de propietarios. O la ocultación, al resto de
copropietarios, de una cláusula de un contrato firmado con un proveedor, lesiva
para los intereses comunes.
En Cantabria
se ha dictado una sentencia contra el nombramiento como Administrador de una
comunidad de propietarios, de una persona que no tenía la formación adecuada.
Si la decisión sobre su nombramiento la tomó el Presidente, podría haber
incurrido también en responsabilidad penal.
En general,
si el Presidente no actúa con diligencia y su dejadez da lugar a un perjuicio a
la Comunidad, estaríamos ante un claro hecho de responsabilidad exigible.
La representación se incardina mediante la figura del mandato de conformidad con el art.1709 del CC.y su responsabilidad contractual viene sujeta por el art.1101 del CC.
Por tanto, la figura del presidente no es baladi y esta sujeta en todos los casos a responsabilidad, por lo que se recomienda tener un seguro de RC, que tenga la cobertura de la responsabilidad civil del presidente.
jmgs
Abogado-Economista
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